Chung cư đang xây dựng là loại nhà ở hay bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do đặc thù về tính chưa hoàn thiện của công trình tại thời điểm diễn ra giao dịch, mua bán loại bất động sản này có thể mang lại nhiều rủi ro cho người mua. Để đảm bảo an toàn cho giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng, đâu là những nội dung cần được lưu ý ?
Điều kiện để giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng có hiệu lực pháp lý
Trước khi đi sâu vào những điều kiện chi tiết liên quan đến phòng ngừa rủi ro, các bên tham gia mua bán chung cư đang xây dựng cần đảm bảo rằng giao dịch không vi phạm các điều kiện về năng lực của chủ thể; tính tự nguyện; tính phù hợp về mục đích và nội dung giao kết.
Về hình thức, giao dịch mua bán chung cư đang xây phải được lập thành văn bản, trong đó đảm bảo đầy đủ nội dung và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ pháp lý của chung cư đang xây dựng
Là một loại tài sản giá trị lớn đồng thời có liên quan trực tiếp tới vấn đề an toàn của người sử dụng, điều kiện về hoàn thiện pháp lý đối với bất động sản hình thành trong tương lai hay cụ thể chung cư đang xây dựng cần phải được thỏa mãn đầy đủ.
Công trình xây dựng phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, thể hiện bởi các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất; hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… tương ứng từng trường hợp cụ thể.
Bên cạnh đó, chung cư đang xây dựng là đối tượng hợp đồng phải được khởi công xây dựng theo quy định, sở hữu đầy đủ các loại giấy tờ về xây dựng từ giai đoạn cấp phép, khởi công và nghiệm thu. Lưu ý, đối với chung cư đang xây dựng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà tại thời điểm tiến hành giao dịch.
Ngoài ra trước khi giao dịch, thủ tục thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chung cư đang xây đã đáp ứng đủ điều kiện bán phải được hoàn thành đầy đủ và đúng hạn.
Nghĩa vụ bảo lãnh phải được hoàn thành bởi chủ đầu tư
Chủ đầu tư dự án trước khi bán chung cư đang xây dựng phải được ngân hàng bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính. Trong đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Bên mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh nhằm đảm bảo việc tuân thủ nghĩa vụ theo hợp đồng.
Thanh toán hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng phải tuân thủ tỷ lệ quy định
Pháp luật ưu tiên quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch nhằm đảm bảo tính phù hợp đối với thực tế nhu cầu cùng tiến độ xây dựng mà công trình đáp ứng. Trong đó, việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần, tuy nhiên cần chú ý các giới hạn về tỷ lệ thực hiện như sau:
Thanh toán lần đầu thực hiện không quá 30% tính trên giá trị hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng.
Những lần tiếp theo các bên có thể chia từng đợt thanh toán nhưng phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Đồng thời, tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giá trị thanh toán tính đến thời điểm này không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Toàn bộ giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua đã được hoàn thành.
>> NGHĨA VỤ BẢO LÃNH TRONG BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI https://linconlaw.vn/nghia-vu-bao-lanh-trong-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/
>> HỢP ĐỒNG MUA BÁN OFFICETEL (CĂN HỘ VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ), QUY ĐỊNH THẾ NÀO? https://linconlaw.vn/hop-dong-mua-ban-officetel-can-ho-van-phong-ket-hop-luu-tru-quy-dinh-the-nao/
Điều kiện phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và chấm dứt hợp đồng
Hiện tượng chậm trễ, trì hoãn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng diễn ra khá phổ biến trên thực tế.
Nhằm mục đích phòng ngừa hậu quả không mong muốn từ những nghĩa vụ bị trì hoãn hoặc từ chối thực hiện, bên cạnh nội dung mô tả nghĩa vụ, cần thiết thoả thuận một cách chi tiết về điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Lưu ý, phạt vi phạm chỉ được áp dụng khi các bên có thỏa thuận và ghi nhận cụ thể tại hợp đồng.
Khi vi phạm hợp đồng diễn ra nghiêm trọng đến mức độ không thể khắc phục được, các bên tham gia nên cân nhắc về quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Luật Nhà ở 2014.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 5, Golden Tower, 275 đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
