Chung cư đang xây dựng (hay bất động sản hình thành trong tương lai), là loại tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên do tính chất đặc thù của loại công trình này – chưa hoàn thiện tại thời điểm diễn ra giao dịch, việc mua bán chung cư đang xây dựng có thể mang lại rủi ro đáng kể cho người mua. Để bảo vệ quyền lợi và ngừa rủi ro pháp lý hay tranh chấp không mong muốn, những nội dung nào cần được lưu ý khi ký kết hợp đồng?
Điều kiện để đảm bảo hiệu lực pháp lý cho giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng
Về chủ thể tham gia giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng
Trước tiên, để giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng có hiệu lực pháp lý, các bên tham gia phải đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể. Điều này có nghĩa rằng cả bên bán (thường là chủ đầu tư) và bên mua phải có năng lực pháp luật và hành vi dân sự theo quy định để thực hiện giao dịch.
Cần lưu ý, giao dịch mua bán chỉ được xác định là hợp pháp khi bên mua thuộc nhóm đối tượng được phép cùng giới hạn sở hữu tương ứng căn cứ quy định Khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Theo đó đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 Luật này.
Trích dẫn Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
“Điều 15. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.”
Bên cạnh đó, tính tự nguyện và mục đích giao kết hợp pháp cũng là một trong những điều kiện tiên quyết cần lưu ý.
Về hình thức xác lập giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng
Hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng phải được lập thành văn bản với đầy đủ nội dung yêu cầu bắt buộc theo quy định, đồng thời đảm bảo chặt chẽ về nội dung quyền và lợi ích hợp pháp đối với các chủ thể hợp đồng. Ngoài ra, cần lưu ý về thủ tục công chứng, chứng thực trong trường hợp được yêu cầu bởi pháp luật hiện hành, nhằm đảm bảo hiệu lực cũng như khả năng thực thi pháp lý.
Hồ sơ pháp lý của chung cư đang xây dựng
Yêu cầu hoàn thiện pháp lý đối với bất động sản hình thành trong tương lai hay cụ thể chung cư đang xây dựng cần phải được thỏa mãn đầy đủ, như điều kiện luật định để việc đưa công trình vào kinh doanh diễn ra một cách hợp pháp. Hồ sơ pháp lý tương ứng theo đó cần được cung cấp trước thời điểm ký kết hợp đồng, đóng vai trò quan trọng làm căn cứ xác lập giao dịch cũng như trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, nhất là khi đây là loại tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề an toàn sử dụng.
Hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
Công trình xây dựng phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, thể hiện thông qua các hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất; hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… tương ứng từng trường hợp cụ thể.
Giấy tờ về xây dựng
Chung cư đang xây dựng đưa vào kinh doanh bắt buộc đáp ứng quy định về xây dựng, sở hữu đầy đủ các chấp thuận, phê duyệt cần thiết từ giai đoạn cấp phép đầu tư, thiết kế, khởi công đến nghiệm thu.
Lưu ý, đối với chung cư đang xây dựng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà tại thời điểm tiến hành giao dịch.
Chấp thuận về đáp ứng điều kiện bán
Ngoài ra, công trình chỉ được phép đưa vào kinh doanh, giao dịch sau khi đã hoàn thiện thủ tục và có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính bởi chủ đầu tư đối với người mua
Chủ đầu tư dự án phải đảm bảo nghĩa vụ tài chính với người mua, xác lập thông qua hồ sơ thỏa thuận bảo lãnh giữa ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với chủ đầu tư.
Trong đó, ngân hàng cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp xảy ra tình huống chủ đầu tư không thực hiện được các cam kết theo hợp đồng với người mua, như bàn giao nhà, không hoàn trả đầy đủ tiền ứng trước và các khoản phí khác (nếu có)…
Thư bảo lãnh (bản gốc) tương ứng phải được cung cấp cho bên mua sau khi ký hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng.
Ngoài ra, từ ngày 01/12/2024, bên cạnh thư bảo lãnh, chủ đầu tư còn phải cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh (bản sao) tương ứng tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán. Đây là văn bản cam kết của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với chủ đầu tư khẳng định việc sẽ phát hành thư bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh, có hiệu lực đến thời điểm việc phát hành thư bảo lãnh đã được hoàn thành.
Thanh toán hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng
Pháp luật ưu tiên quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch, đảm bảo tính phù hợp đối với thực tế nhu cầu cùng tiến độ xây dựng mà công trình đáp ứng.
Việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần theo thống nhất của các bên như ghi nhận tại hợp đồng, tuy nhiên cần chú ý các tỷ lệ giới hạn quy định sau để bảo vệ người mua:
– Khối lượng thanh toán lần đầu không được vượt quá 30% tính trên giá trị hợp đồng mua bán chung cư đang xây dựng. Lưu ý, giá trị hợp đồng tại đây đã bao gồm cả tiền đặt cọc.
– Những lần tiếp, tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, khối lượng thanh toán từng thời kỳ phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, thì tổng giá trị thanh toán tại đây không vượt quá quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giá trị thanh toán tính đến thời điểm này không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Toàn bộ giá trị còn lại sẽ được thanh toán sau khi toàn bộ thủ tục pháp lý tương ứng đã được hoàn thành.
>> NGHĨA VỤ BẢO LÃNH TRONG BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI https://linconlaw.vn/nghia-vu-bao-lanh-trong-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/
>> HỢP ĐỒNG MUA BÁN OFFICETEL (CĂN HỘ VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ), QUY ĐỊNH THẾ NÀO? https://linconlaw.vn/hop-dong-mua-ban-officetel-can-ho-van-phong-ket-hop-luu-tru-quy-dinh-the-nao/

các giới hạn về tỷ lệ thực hiện. (Ảnh: Internet)
Điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và chấm dứt hợp đồng
Trong các giao dịch mua bán chung cư đang xây dựng, tình trạng chậm trễ, trì hoãn hoặc trốn tránh nghĩa vụ theo hợp đồng là khá phổ biến trên thực tế.
Nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro không mong muốn từ những nghĩa vụ bị trì hoãn hoặc từ chối thực hiện, bên cạnh nội dung mô tả chi tiết về nghĩa vụ, cần thiết thoả thuận một cách cụ thể về điều kiện áp dụng phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Lưu ý, phạt vi phạm sẽ chỉ có thể được áp dụng khi các bên có thỏa thuận và ghi nhận tại hợp đồng một cách rõ ràng.
Các bên tham gia giao dịch ngoài ra nên cân nhắc về quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp hành vi vi phạm hợp đồng trở nên nghiêm trọng và không thể khắc phục, nhằm ngăn chặn kịp thời thiệt hại lớn hơn có thể xảy ra.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Luật Nhà ở 2023.
- Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành.
- Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358