Cơn sốt đầu tư mang tên bất động sản chưa bao giờ hết nóng trên thị trường. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư hoặc khách hàng không dùng cái đầu lạnh để có cái nhìn cẩn trọng và tỉnh táo hơn thì khả năng rủi ro là điều không thể tránh khỏi. Mặc dù trong tình hình dịch bệnh đang lan tràn đẩy nền kinh tế vào hoàn cảnh vô cùng khó khăn, vẫn có nhiều lời mời gọi cùng những lời tư vấn “đầy lửa” của một số doanh nghiệp bất động sản đưa ra các gói đầu tư siêu lợi nhuận như hối thúc các nhà đầu tư nhanh chóng bằng mọi cách phải có tiền để đầu tư vào giấc mơ lãi suất mang tên Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Với những lời mời đầy hứa hẹn của các ”nhà đầu tư tài ba“ đang cuốn nhiều người tham gia vào vòng xoáy lãi suất “như mơ”. Và thật “như mơ” khi mà đến lúc xảy ra tranh chấp nhiều người mới ngẩn người nhìn lại khi tiền đã không cánh mà bay.
Bên cạnh đó, thực tế, trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức: giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản.. nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định.
Sự thật hiện nay rất nhiều các chủ đầu tư đã nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng trên của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp lên đến 80% giá trị.
Do đó, khi phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà gánh chịu.
Với thực tế không mấy khả quan đó, hơn lúc nào hết, khách hàng, các nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết và cẩn trọng trong các giao dịch, góp vốn đầu tư, đặc biệt liên quan đến lĩnh vực bất động sản như hiện nay.
Dưới góc độ pháp lý, để bàn đến các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề trên có rất nhiều điểm cần bàn luận và nghiên cứu. Với giới hạn của dung lượng, trong bài viết ngày hôm nay, chúng tôi xin gửi đến quý độc giả vấn đề pháp lý liên quan đến quy định của pháp luật về hình thức huy động vốn liên quan đến các dự án bất động sản.
Liên quan đến nội dung trên, theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể tại Điều 55 quy định Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
“ 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự cho thấy bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hưởng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với những giao dịch trong một số các lĩnh vực mang tính đặc thù thì rất cần phải xem xét trên góc độ bản chất giao dịch từ đó có thể xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.
Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.
Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và chủ đầu tư không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.
Do vậy, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm bất động sản nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Chúng ta phải nhận thức một điều rõ ràng rằng nếu tiến hành giao dịch một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức cũng đồng thời ta đang tự mua rủi ro cho chính mình.
Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua mặc dù hiểu đã có những kiến thức pháp lý cơ bản và cũng nắm được dự án tuy nhiên vẫn chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà chủ đầu tư vẽ ra.
Trên đây là những vấn đề pháp lý liên quan đến quy định của pháp luật về hình thức huy động vốn liên quan đến các dự án bất động sản. Nếu khách hàng có nhu cầu được tư vấn cụ thể và sử dụng dịch vụ của công ty xin vui lòng liên hệ theo thông tin bên dưới.
>> THỎA THUẬN TRỌNG TÀI VÔ HIỆU KHI NÀO? https://linconlaw.vn/thoa-thuan-trong-tai-vo-hieu-khi-nao/
>> CHUYỂN NHƯỢNG NHÃN HIỆU, HỒ SƠ VÀ THỦ TỤC https://linconlaw.vn/chuyen-nhuong-nhan-hieu-ho-so-va-thu-tuc/
Căn cứ pháp lý:
- Luật kinh doanh bất động sản 2014;
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
