Việc Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp là một trong những hình thức phổ biến để nhà đầu tư triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được thuê đất theo cùng một cơ chế, và việc lựa chọn hình thức thuê đất, phương thức trả tiền thuê đất hay đáp ứng các điều kiện pháp lý có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án cũng như quyền của nhà đầu tư trong quá trình sử dụng đất. Bài viết dưới đây tổng hợp những vấn đề pháp lý quan trọng mà nhà đầu tư cần lưu ý trước khi thuê đất thực hiện dự án đầu tư.

1. Những loại đất phi nông nghiệp nào được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư? 

Theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau như: đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ; đất có mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác. 

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh, loại đất được sử dụng phổ biến nhất là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, khu công nghệ thông tin tập trung; kể cả nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, công trình dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, công trình hạ tầng và các công trình khác trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ thông tin tập trung;
• Đất thương mại, dịch vụ là đất xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại; cơ sở lưu trú, dịch vụ cho người chơi gôn (trừ phần đường gôn của sân gôn, sân tập trong sân gôn và hệ thống cây xanh, mặt nước, cảnh quan, hạng mục công trình phục vụ cho việc quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng, kinh doanh sân gôn); trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm gắn với cơ sở kinh doanh, dịch vụ;
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất;
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản là đất thăm dò, khai thác hoặc khai thác gắn với chế biến khoáng sản, đất xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động khoáng sản, kể cả nhà làm việc, nhà nghỉ giữa ca và các công trình khác phục vụ cho người lao động gắn với khu vực khai thác khoáng sản và hành lang an toàn trong hoạt động khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, cho phép hoạt động theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

2. Trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư? 

Theo khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc diện giao đất theo Điều 118 và Điều 119 của Luật này.

Đối với các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thông thường như xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất, kho bãi, trung tâm logistics hoặc các công trình phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư sẽ thực hiện thủ tục thuê đất của Nhà nước thay vì được giao đất.

3. Nhà đầu tư được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất như thế nào? 

Không phải mọi trường hợp thuê đất đều được quyền lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất.

Theo khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các trường hợp:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch hoặc kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

Trong khi đó, theo điểm a khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không thuộc khoản 2 Điều này sẽ thực hiện thuê đất trả tiền hằng năm.

Do đó, đối với dự án xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông thường (ví dụ: xây dựng hoặc mở rộng nhà xưởng ngoài khu công nghiệp), nhà đầu tư về nguyên tắc sẽ áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, trừ trường hợp thuộc cơ chế đặc thù theo quy định của Luật.

Kết luận

Từ các quy định trên có thể thấy, trước khi đề nghị Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư cần xác định rõ ba vấn đề cốt lõi: (i) dự án sử dụng loại đất phi nông nghiệp nào và có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không; (ii) dự án có thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai hay không; và (iii) nên lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Việc đánh giá đầy đủ các yếu tố này ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án không chỉ giúp nhà đầu tư lựa chọn phương án sử dụng đất phù hợp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính cũng như khả năng khai thác, huy động vốn và chuyển nhượng dự án trong quá trình triển khai.