BÌNH LUẬN MỘT SỐ DỰ THẢO ÁN LỆ (KỲ 1)

Bài viết sau đây sẽ đưa ra một số quan điểm đối với Dự thảo án lệ số 07/2021:

Tình huống án lệ:

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng có thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình không tham gia giao kết và không đồng ý với việc xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu đúng quy định của pháp luật thì có hiệu lực đối với phần của thành viên hộ gia đình đã tham gia giao kết hợp đồng, vô hiệu đối với phần của thành viên không tham gia giao kết và không đồng ý với việc xác lập, thực hiện hợp đồng.

Bình luận:

Hướng giải quyết của Dự thảo án lệ số 07/2021 là phù hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án.

Xét về mặt pháp luật:

Căn cứ quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ. Căn cứ Điều 109, Điều 223 BLDS năm 2005, việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Ngoài ra, Điều 216, Điều 223 BLDS năm 2005 còn quy định, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 101 BLDS 2015, trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Nếu thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện”. Căn cứ Điều 212 BLDS 2015, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần. Theo đó mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.

Có thể thấy, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đều xem xét sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung theo phần. Theo đó, các đồng chủ sở hữu chung theo phần đều có quyền tự định đoạt phần tài sản thuộc sở hữu của mình trong khối tài sản chung với người khác. Điều đó có nghĩa là, các đồng chủ sở hữu chung theo phần có toàn quyền chuyển nhượng, tặng cho,…phần tài sản của mình cho các cá nhân, tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.  Tuy nhiên, riêng đối với BLDS năm 2005, quyền tự định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung với người khác bị hạn chế hơn bởi quyền ưu tiên mua. Việc xác định sở hữu chung của hộ gia đình là sở hữu chung theo phần vô cùng quan trọng trong thực tiễn xét xử các tranh chấp về tài sản chung của hộ gia đình, đặc biệt là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Cần tránh nhầm lẫn và phải có sự phần biệt với trường hợp sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng, bởi lẽ hậu quả pháp lý xảy ra là khác nhau:

– Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Hộ gia đình thì tất cả các thành viên trong Hộ gia đình (được xác định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải nhân danh chính mình để xác lập giao dịch chuyển nhượng. Trường hợp có thành viên giả mạo chữ ký hoặc giả mạo hợp đồng ủy quyền của các thành viên còn lại (tức là chưa có sự đồng ý của tất cả các thành viên về việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình) để xác lập giao dịch thì giao dịch đó bị coi là vô hiệu từng phần. Hậu quả của giao dịch vô hiệu từng phần được quy định như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch”. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên xét trên khía cạnh pháp lý chỉ bị vô hiệu phần của các thành viên còn lại (những người không biết về việc xác lập giao dịch hoặc biết nhưng phản đối).

– Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng, nếu vợ/chồng giả mạo chữ ký hoặc giả mạo hợp đồng ủy quyền của chồng/vợ để xác lập giao dịch thì giao dịch đó bị coi là vô hiệu toàn bộ. Lý do xuất phát từ bản chất sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất. Tài sản chung của vợ chồng không có sự tách bạch, phân chia một cách rõ ràng. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Ngoài ra, theo Luật Hôn nhân và gia đình, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp tài sản là bất động sản. Điều này có nghĩa là việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng buộc phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Việc vợ/chồng tự định đoạt tài sản chung của vợ chồng là trái với quy định của pháp luật.

Xét về mặt thực tiễn xét xử:

Trước đó, tại hướng dẫn “Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa tháng 4/2020”, Hội đồng thẩm phán đã đưa ra một tình huống pháp lý như sau: “Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V”.

Với những vụ việc dân sự tương tự, Tòa án các cấp cần phải xác định: “Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con”

Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 33/2020/DS-GĐT của Tòa án nhân dân cấp cao Hà Nội, Ủy ban thẩm phán tòa án cấp cao tại Hà Nội cũng đã nhận định: “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Đồng thời, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp này, do các đồng sở hữu không có thỏa thuận về quyền sử dụng đất và không ký hợp đồng thế chấp nên cần xác định quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu theo phần và áp dụng quy định của pháp luật về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với phần thế chấp của ông T và vô hiệu một phần đối với quyền sử dụng đất của anh D, chị Tr. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp là không đúng”

Mặc dù đã có các “hướng dẫn nghiệp vụ”, “rút kinh nghiệm xét xử” của Hội đồng thẩm phán về những vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng thực tiễn xét xử tại một số Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm cho thấy hướng giải quyết vẫn chưa được thống nhất. Điều này có thể gây ra sự không công bằng trong xét xử bởi cùng một vụ việc có tính chất như nhau, các Tòa án lại đưa ra những hướng xét xử khác nhau, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia vào quan hệ dân sự. Do vậy việc xây dựng Dự thảo Án lệ số 07/2021 là một việc cấp thiết. 

>> VỤ TRUY TỐ CỰU CHỦ TỊCH FLC VÀ HÀNH VI THAO TÚNG THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN https://linconlaw.vn/vu-truy-to-cuu-chu-tich-flc-va-hanh-vi-thao-tung-thi-truong-chung-khoan/

>> THỎA THUẬN TRỌNG TÀI CẦN LƯU Ý GÌ? https://linconlaw.vn/thoa-thuan-trong-tai-can-luu-y-gi/

𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧

• Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
• Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
• Website: http://linconlaw.vn/
•  Email: Lawyer@linconlaw.vn
•  Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
• Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
•  Hotline: +84.987.733.358