Dùng quyền sử dụng đất như tài sản góp vốn là hình thức được phép theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch cũng như quyền, lợi ích của các bên tham gia, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các yêu cầu nghiêm ngặt liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất đai… Rủi ro tiềm ẩn cần được cân nhắc, dự phòng kỹ lưỡng để tránh tranh chấp và vấn đề pháp lý phức tạp phát sinh.
Quyền sử dụng đất là loại tài sản góp vốn được phép
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực chất là thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế. “Góp vốn” trong trường hợp này bao gồm góp vốn thành lập mới hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.
Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản được sử dụng để góp vốn được phép theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, miễn rằng đáp ứng yêu cầu về tính khả thi trong định giá và yêu cầu về quyền sở hữu hợp pháp của chủ thể góp vốn.
Trích dẫn quy định tại Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020:
“Điều 34. Tài sản góp vốn
1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.”
Một vấn đề cần lưu ý rằng, nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất và quản lý đất đai hiệu quả, chỉ một số đối tượng giới hạn có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm:
– Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế;
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cần đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định để góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hợp pháp
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần thỏa mãn đầy đủ điều kiện quy định, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Cụ thể, người sử dụng đất được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện sau, về:
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định.
– Tình trạng tranh chấp đất: Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
– Tình trạng áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
– Thời hạn sử dụng đất: Đảm bảo trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
– Tình trạng áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất đồng thời lưu ý đáp ứng điều kiện tương ứng trong từng trường hợp đặc thù.
Lưu ý về thủ tục pháp lý cần thực hiện
Định giá khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn phải được định giá thành đồng Việt Nam, thực hiện thông qua tổ chức thẩm định giá, thành viên, cổ đông công ty… theo quy định tương ứng từng trường hợp.
Trách nhiệm pháp lý đặt ra đối với chủ sở hữu, thành viên, cổ đông, người góp vốn trong trường hợp xảy ra bất kỳ chênh lệch tăng về giá trị định giá so với giá trị thưc tế tại thời điểm góp vốn.
Chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất
Người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo thủ tục quy định. Việc góp vốn chỉ được coi là thanh toán xong và hoàn thành khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.
Đối với thủ tục công chứng, chứng thực, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại trừ chỉ áp dụng đối với trường hợp trong các bên tham gia giao dịch có tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, khi đó, hợp đồng có thể được công chứng, chứng thực tùy thuộc yêu cầu của các bên.
Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài chính có liên quan cũng cần được hoàn thành đầy đủ, đúng hạn theo quy định.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể đối mặt rủi ro tiềm ẩn
Thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thực tế đôi khi gặp một số rủi ro nhất định. Việc định giá quyền sử dụng đất có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan hoặc khách quan, dẫn đến việc ghi nhận giá trị đất không phản ánh thực tế một cách chính xác. Trường hợp có thiếu sót trong công tác kiểm tra hồ sơ, không xác định rõ ràng và đầy đủ về quyền sở hữu, hoặc thời điểm xác lập quyền sở hữu; hay quyền, nghĩa vụ từng bên trong hợp đồng góp vốn không được xác định một cách chi tiết và cụ thể, đều có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý phức tạp.
Có thể thấy, việc đánh giá và phòng ngừa rủi ro là vô cùng quan trọng trước khi và trong suốt quá trình các bên tiến hành giao dịch. Đánh giá kỹ lưỡng; nắm vững và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai cũng như thủ tục hành chính; chuẩn bị hợp đồng góp vốn chi tiết, rõ ràng hay tham vấn chuyên gia pháp lý… nên được lưu ý một cách hợp lý.
>> DOANH NGHIỆP SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC NỚI RỘNG QUYỀN TỪ 2025 https://linconlaw.vn/doanh-nghiep-su-dung-dat-duoc-noi-rong-quyen-tu-2025/
>> CHỦ TĂNG GIÁ THUÊ NHÀ, CẦN BIẾT GÌ VỀ QUYỀN CỦA BÊN THUÊ? https://linconlaw.vn/chu-tang-gia-thue-nha-can-biet-gi-ve-quyen-cua-ben-thue/
Căn cứ pháp lý:
- Luật Doanh nghiệp 2020;
- Luật Đất đai 2024.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
