Điều khoản bảo hành công trình trong hợp đồng xây dựng đóng vai trò như một cơ chế bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư, đồng thời là khung tiêu chuẩn xác định việc có hay không hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ của nhà thầu. Thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ ngay từ thời điểm đàm phán, ký kết hợp đồng về phạm vi quyền, nghĩa vụ từng bên cũng như phương thức thực thi quyền hoặc cơ chế bảo đảm nghĩa vụ trong giai đoạn bảo hành công trình xây dựng không chỉ giúp bảo đảm chất lượng, công năng và tuổi thọ của công trình sau khi đưa vào khai thác, sử dụng mà còn là căn cứ pháp lý xác đáng khi có khúc mắc phát sinh.
Về thời hạn bảo hành công trình xây dựng
Điều khoản bảo hành công trình xây dựng do chủ đầu tư và nhà thầu tự thỏa thuận. Trong cùng một hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận độc lập từng loại thời hạn bảo hành khác nhau tương ứng mỗi hạng mục công trình, thiết bị công trình hay thiết bị công nghệ thuộc phạm vi nhà thầu cung cấp.
Cần lưu ý, thỏa thuận các bên về thời hạn bảo hành công trình phải tuân thủ mức tối thiểu theo quy định của pháp luật tương ứng loại, cấp công trình xây dựng cụ thể (nếu có).
Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP, thời hạn bảo hành công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công phải tuân thủ thời gian tối thiểu 12 tháng. Đối với công trình sử dụng vốn khác, các bên có thể tham khảo áp dụng quy định trên. Tuy nhiên, một số công trình đặc thù như nhà chung cư, thời hạn bảo hành bắt buộc tối thiểu là 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu là 24 tháng.
Chi tiết về mốc thời điểm bắt đầu, kết thúc bảo hành cũng nên được đàm phán và ghi nhận rõ ràng tại hợp đồng, thông thường ghi nhận bằng ngày cụ thể phù hợp tiến độ tổng thể của công trình. Theo quy định, thời hạn bảo hành được xác định từ thời điểm kết thúc giai đoạn thi công xây dựng hoặc vận chuyển, vận hành thiết bị… như được ghi nhận tại biên bản nghiệm thu.
Mốc thời gian minh bạch, chi tiết sẽ là một trong những căn cứ pháp lý xác đáng nhất để đánh giá mức độ hoàn thành nghĩa vụ khắc phục, sửa lỗi của nhà thầu cũng như xác định thời điểm chủ đầu tư cần hoàn thiện khoản thanh toán cuối cùng.
Về cơ chế bảo đảm nghĩa vụ bảo hành
Để ràng buộc nhà thầu nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ bảo hành công trình, đồng thời dự phòng phương án xử lý trong trường hợp nhà thầu phát sinh vi phạm, các bên có thể thỏa thuận về cơ chế bảo đảm tuân thủ trong thời hạn bảo hành. Hai phương thức phổ biến trong các hợp đồng xây dựng bao gồm “tiền giữ lại” hoặc “bảo lãnh bảo hành” được phát hành bởi ngân hàng, với thời hạn áp dụng không ngắn hơn thời hạn bảo hành.
Giá trị bảo hành công trình xây dựng (hay mức tiền bảo hành) tối thiểu theo quy định dao động từ 3% – 5% giá trị hợp đồng tùy cấp công trình, áp dụng đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công. Đối với công trình sử dụng vốn khác, các bên có thể tham khảo mức trên để lựa chọn áp dụng.
Bên cạnh đó, quy định về các trường hợp được xác định là vi phạm, điều kiện xử lý tiền bảo hành, thời điểm Nhà thầu được hoàn trả tiền hoặc giải phóng khỏi bảo lãnh bảo hành tương ứng… cũng nên cân nhắc thỏa thuận và xây dựng cụ thể tại hợp đồng.
Về phương thức yêu cầu thực thi nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng
Một khía cạnh không kém phần quan trọng tuy nhiên đôi khi bị “bỏ quên” là quy định về những phương thức để chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thực hiện nghĩa vụ bảo hành, hay nói cách khác, là phương tiện liên lạc để đảm bảo yêu cầu đưa ra hợp lệ về mặt hình thức.
Bên cạnh yêu cầu chính thống và phổ biến dưới hình thức văn bản với chữ ký của đại diện có thẩm quyền và dấu xác nhận của doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhà thầu có thể cân nhắc mở rộng chấp thuận đối với các hình thức khác như fax, email hoặc tương đương… trong một số tình huống cấp bách, cần kịp thời hoặc tiện lợi phù hợp với nhu cầu thực tế.
Lưu ý, dù sử dụng bất kỳ hình thức đưa ra yêu cầu nào, các bên nên lưu ý đảm bảo vấn đề về (i) thẩm quyền của người đưa ra yêu cầu từ phía chủ đầu tư; (ii) khả năng tiếp cận thông tin của nhà thầu; cũng như (iii) mức độ chắc chắn hình thành căn cứ, bằng chứng rõ ràng để phòng ngừa trường hợp giữa các bên phát sinh mâu thuẫn về sau.
Ngoài ra, một giới hạn thời gian hợp lý cho phản hồi của Nhà thầu, tương tác của Chủ đầu tư cũng như cơ chế phối hợp giữa các bên trong quá trình xử lý khiếm khuyết cũng nên được cân nhắc.
Tóm lại, điều khoản về bảo hành công trình xây dựng không chỉ là vấn đề kỹ thuật trong hợp đồng mà còn là công cụ pháp lý quan trọng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên. Việc soạn thảo điều khoản này cần được tiến hành một cách cẩn trọng, vừa tuân thủ quy định pháp luật, vừa phản ánh đúng nhu cầu thực tiễn và sự thống nhất ý chí giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Để chắc chắn về mặt hiệu lực và hạn chế rủi ro, các bên có thể tham vấn ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý xây dựng ngay từ giai đoạn thương thảo, nhằm thiết lập một hợp đồng chặt chẽ, toàn diện và có giá trị thực tiễn cao.
>> NHÀ THẦU KHÔNG MUA BẢO HIỂM XÂY DỰNG, CHỦ ĐẦU TƯ CÓ BỊ PHẠT? https://linconlaw.vn/nha-thau-khong-mua-bao-hiem-xay-dung-chu-dau-tu-co-bi-phat/
>> THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ VẤN ĐỀ BẢO LÃNH https://linconlaw.vn/thue-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-va-van-de-bao-lanh/
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Từ Liêm, TP. Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường Bình Trưng, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
