Việc Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp là cơ chế quan trọng để nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất phục vụ triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại dự án, mục đích sử dụng đất và các yếu tố pháp lý liên quan, mỗi trường hợp sẽ áp dụng cơ chế cho thuê đất, phương thức nộp tiền thuê đất và điều kiện thực hiện khác nhau. Việc xác định đúng quy định pháp luật ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tiến độ dự án, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích của nhà đầu tư trong quá trình sử dụng đất. Bài viết dưới đây phân tích những vấn đề pháp lý trọng yếu mà nhà đầu tư cần lưu ý khi thuê đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

1. Thời hạn thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là bao lâu? 

Thời hạn thuê đất được xác định căn cứ vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và không vượt quá thời hạn mà pháp luật quy định.

Theo Điều 172 Luật Đất đai năm 2024:

• Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thông thường không quá 50 năm.
• Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn có thể lên đến 70 năm.

Khi hết thời hạn thuê đất, nếu vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, nhà đầu tư có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

2. Sau khi được thuê đất, nhà đầu tư có phải đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ không? 

Có.

Một trong những nghĩa vụ quan trọng của người sử dụng đất là phải đưa đất vào sử dụng đúng mục đích và đúng tiến độ đã được chấp thuận trong dự án đầu tư.

Theo Điều 81 Luật Đất đai năm 2024, nếu sau khi được giao hoặc cho thuê đất mà:

• Không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc 
• Tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư

thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể cho phép gia hạn trong thời hạn theo quy định. Hết thời hạn gia hạn mà nhà đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước có quyền thu hồi đất mà không bồi thường về đất.

Đây là một trong những rủi ro pháp lý lớn mà nhiều dự án đầu tư gặp phải khi việc triển khai thực tế không theo đúng tiến độ được phê duyệt.

3. Nhà đầu tư thuê đất có được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất không? 

Quyền của nhà đầu tư đối với quyền sử dụng đất thuê không được áp dụng thống nhất trong mọi trường hợp mà phụ thuộc chủ yếu vào phương thức trả tiền thuê đất đã lựa chọn. Đây là một trong những nội dung có ý nghĩa quan trọng, bởi phạm vi quyền của người sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác giá trị thương mại của quyền sử dụng đất cũng như tính linh hoạt trong quá trình triển khai dự án.

Theo Điều 37 Luật Đất đai năm 2024, đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm, quyền của người sử dụng đất bị giới hạn hơn so với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, nhà đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần, đồng thời phạm vi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cũng bị pháp luật giới hạn.

Ngược lại, trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ hơn các quyền theo quy định của Luật Đất đai, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, với điều kiện đáp ứng các yêu cầu và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Việc được thực hiện các quyền này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc khai thác giá trị của quyền sử dụng đất, sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm để huy động vốn, hoặc thực hiện các giao dịch tái cấu trúc dự án khi cần thiết.

Do đó, việc lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất không chỉ là vấn đề về nghĩa vụ tài chính mà còn là một quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với quá trình đầu tư. Trong thực tiễn, nhà đầu tư cần cân nhắc đồng thời giữa chi phí sử dụng đất, nhu cầu huy động vốn, kế hoạch chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư và định hướng phát triển dài hạn của dự án để lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Kết luận

Thuê đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư không chỉ là thủ tục về đất đai mà còn là nền tảng quyết định tính khả thi của toàn bộ dự án. Trước khi đề nghị Nhà nước cho thuê đất, nhà đầu tư cần đánh giá đầy đủ các yếu tố như loại đất phù hợp với quy hoạch, điều kiện được thuê đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất cũng như nghĩa vụ đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ. Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý, tránh nguy cơ bị thu hồi đất và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, huy động vốn cũng như khai thác hiệu quả dự án trong suốt thời gian hoạt động.