Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (hay công trình hình thành trong tương lai) là loại bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, là loại công trình chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch, việc thuê mua công trình hình thành trong tương lai có bị hạn chế gì không?
Công trình hình thành trong tương lai nào được phép giao dịch?
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (áp dụng từ ngày 01/01/2025) đã có quy định chi tiết hơn đối với vấn đề giao dịch công trình hình thành trong tương lai.
Theo đó, đối tượng bất động sản hình thành trong tương lai được phép giao dịch là các công trình (bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp) và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Hình thức giao dịch công trình hình thành trong tương lai bao gồm bán, cho thuê mua.
Điều kiện để công trình hình thành trong tương lai được giao dịch là gì?
Là một loại tài sản giá trị lớn đồng thời có liên quan trực tiếp tới vấn đề an toàn của người sử dụng, điều kiện về hoàn thiện pháp lý đối với bất động sản hình thành trong tương lai hay cụ thể chung cư đang xây dựng cần phải được thỏa mãn đầy đủ.
Công trình xây dựng phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp, thể hiện bởi các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất; hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… tương ứng từng trường hợp cụ thể.
Bên cạnh đó, công trình đang xây dựng là đối tượng hợp đồng phải được khởi công xây dựng theo quy định, sở hữu đầy đủ các loại giấy tờ về xây dựng từ giai đoạn cấp phép, khởi công và nghiệm thu. Lưu ý, đối với chung cư đang xây dựng, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà tại thời điểm tiến hành giao dịch.
Ngoài ra trước khi giao dịch, thủ tục thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chung cư đang xây đã đáp ứng đủ điều kiện bán phải được hoàn thành đầy đủ và đúng hạn.
>> THANH TOÁN GIAO DỊCH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI https://linconlaw.vn/thanh-toan-giao-dich-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/
>> NỘP HỒ SƠ HOÀN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Ở ĐÂU? https://linconlaw.vn/nop-ho-so-hoan-thue-thu-nhap-ca-nhan-o-dau/
Một số nội dung cần lưu ý khi giao dịch thuê mua công trình hình thành trong tương lai
Nghĩa vụ bảo lãnh phải được hoàn thành bởi chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án trước khi cho thuê mua công trình hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính. Trong đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên thuê mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng thuê mua công trình hình thành trong tương lai ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Bên thuê mua công trình hình thành trong tương lai có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh nhằm đảm bảo việc tuân thủ nghĩa vụ theo hợp đồng.
Thanh toán hợp đồng thuê mua công trình hình thành trong tương lai phải tuân thủ tỷ lệ quy định. Pháp luật ưu tiên quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch nhằm đảm bảo tính phù hợp đối với thực tế nhu cầu cùng tiến độ xây dựng mà công trình đáp ứng. Trong đó, việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần, tuy nhiên cần chú ý các giới hạn về tỷ lệ thực hiện như sau:
Thanh toán lần đầu thực hiện không quá 30% tính trên giá trị hợp đồng thuê mua công trình hình thành trong tương lai. Từ ngày 01/01/2025, giới hạn thanh toán lần đầu này sẽ bao gồm cả giá trị được phép yêu cầu đặt cọc.
Những lần tiếp theo các bên có thể chia từng đợt thanh toán nhưng phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Đồng thời, tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. Lưu ý, từ ngày 01/01/2025, giá trị thanh toán giai đoạn này được điều chỉnh, quy định không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giá trị thanh toán tính đến thời điểm này không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Toàn bộ giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua đã được hoàn thành.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Luật Nhà ở 2014;
- Luật Nhà ở 2023.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
