ĐIỀU KIỆN ĐỂ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – PHẦN 1

Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thông qua các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như CPTPP, EVFTA và RCEP, thị trường bất động sản đang trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại. Tuy nhiên, không giống với nhiều lĩnh vực sản xuất hay thương mại dịch vụ thông thường, hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với tài nguyên đất đai, là một loại tài sản đặc thù thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý theo Điều 53 Hiến pháp 2013. Chính tính đặc thù này tạo nên một khung pháp lý riêng biệt, đặt ra những điều kiện chặt chẽ hơn cho nhà đầu tư nước ngoài so với nhà đầu tư trong nước.

Khung pháp lý nền tảng: Đây là ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện

Điểm xuất phát của toàn bộ phân tích pháp lý này nằm ở cách phân loại ngành nghề theo Luật Đầu tư 2025. Theo khoản 10 Điều 3 của luật này, điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài được định nghĩa là tập hợp các điều kiện mà nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng khi đầu tư vào các ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường. Ngoài phạm vi danh mục này, nhà đầu tư nước ngoài được đối xử như nhà đầu tư trong nước.

Theo Mục B Phụ lục I Nghị định 96/2026/NĐ-CP, kinh doanh bất động sản được liệt kê trong Danh mục ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài. Hệ quả trực tiếp là nhà đầu tư nước ngoài không thể tự động bước vào lĩnh vực này mà phải trải qua quá trình thẩm định và đáp ứng các điều kiện đặc thù được công bố trên Cổng thông tin quốc gia về đầu tư nước ngoài.

Các nhóm điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài

Điều kiện theo Khoản 3 Điều 8 Luật Đầu tư 2025

Khoản 3 Điều 8 Luật Đầu tư 2025 quy định điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài bao gồm năm nhóm cụ thể:

• Thứ nhất, điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, pháp luật Việt Nam hiện hành không quy định giới hạn tỷ lệ sở hữu cụ thể, điều đó có nghĩa nhà đầu tư nước ngoài về mặt nguyên tắc có thể sở hữu tới 100% vốn điều lệ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
• Thứ hai, điều kiện về hình thức đầu tư.
• Thứ ba, điều kiện về phạm vi hoạt động đầu tư.
• Thứ tư, điều kiện về năng lực của nhà đầu tư và đối tác.
• Thứ năm, các điều kiện khác theo quy định của Luật, Nghị quyết Quốc hội, Pháp lệnh và Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có liên quan.

Điều kiện bổ sung theo Khoản 3 Điều 15 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Ngoài các điều kiện tiếp cận thị trường nêu trên, khoản 3 Điều 15 Nghị định 96/2026/NĐ-CP còn quy định nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng thêm các điều kiện liên quan đến việc sở hữu, kinh doanh nhà ở, bất động sản theo pháp luật chuyên ngành. Điều này tạo ra mối liên hệ hữu cơ giữa pháp luật đầu tư và pháp luật bất động sản: việc được chấp thuận chủ trương đầu tư chưa đủ để nhà đầu tư nước ngoài tiến hành kinh doanh bất động sản mà còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện riêng của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Phạm vi kinh doanh bất động sản được phép

Một trong những điểm cốt lõi tiếp theo là sự phân tầng quyền kinh doanh bất động sản giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Theo khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và cam kết trong khuôn khổ CPTPP (Phụ lục NCM I-VN-34), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thực hiện các hoạt động sau đây:

Đối với bất động sản nhà ở

Nhà đầu tư nước ngoài được xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua trên đất được Nhà nước giao; được xây dựng nhà ở để cho thuê trên đất thuê từ Nhà nước; được mua, thuê mua nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở; được thuê nhà ở để cho thuê lại; và được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở (toàn bộ hoặc một phần) để tiếp tục phát triển.

Đối với bất động sản thương mại

Phạm vi hoạt động cũng tương tự, bao gồm xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hoặc thuê mua; mua hoặc thuê mua bất động sản thương mại phục vụ đúng công năng; thuê bất động sản thương mại để sử dụng hoặc cho thuê lại; và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thương mại để phát triển tiếp.

Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài được phép cung cấp các dịch vụ hỗ trợ giao dịch bao gồm môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản. Đây là nhóm hoạt động không bị hạn chế theo cam kết AFAS (Hiệp định khung ASEAN về dịch vụ).

𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧

• Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Từ Liêm, TP. Hà Nội
• Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường Bình Trưng, TP. Hồ Chí Minh
• Website: http://linconlaw.vn/
•  Email: Lawyer@linconlaw.vn
•  Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
• Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
•  Hotline: +84.987.733.358