ĐIỀU KIỆN ĐỂ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – PHẦN 2

Điều kiện khi góp vốn, mua cổ phần trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Bên cạnh hình thức đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận thị trường bất động sản thông qua con đường góp vốn, mua cổ phần trong doanh nghiệp Việt Nam đã hoạt động trong lĩnh vực này. Trường hợp này được điều chỉnh bởi khoản 4 Điều 75 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, theo đó nhà đầu tư nước ngoài phải đồng thời đáp ứng hai nhóm điều kiện:

Nhóm thứ nhất là các điều kiện tiếp cận thị trường theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Luật Đầu tư 2025 và các Điều 15, 16, 17 của Nghị định 96/2026/NĐ-CP như đã phân tích ở trên.

Nhóm thứ hai là điều kiện về bảo đảm quốc phòng, an ninh và sử dụng đất. Cụ thể, nếu tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư nước ngoài dự định góp vốn/mua cổ phần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm như đảo, xã/phường/thị trấn biên giới, khu vực ven biển, hoặc các khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì giao dịch đó phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét và chấp thuận về điều kiện an ninh quốc phòng trước khi hoàn tất. Quy định này phản ánh chính sách quản lý đất đai chiến lược của Nhà nước, khi chủ quyền lãnh thổ được đặt lên trên lợi ích kinh tế đơn thuần.

Cam kết quốc tế và mối quan hệ với pháp luật trong nước 

Hệ thống điều kiện nêu trên không tồn tại độc lập mà phải được đọc trong mối tương quan với các cam kết quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Dưới khuôn khổ EVFTA, Việt Nam bảo lưu quyền không cam kết đối với các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất, thu hồi quyền sử dụng đất, quy hoạch và mua bán bất động sản nhà ở của người nước ngoài. Dưới khuôn khổ CPTPP, phạm vi hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng tại Phụ lục NCM I-VN-34, tạo ra khung tham chiếu minh bạch cho các nhà đầu tư.

Sự tồn tại đồng thời của pháp luật trong nước và các cam kết quốc tế đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải tiếp cận vấn đề theo nguyên tắc áp dụng quy định có lợi hơn: trong trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác với pháp luật trong nước, áp dụng điều ước quốc tế theo khoản 6 Điều 5 Luật Đầu tư 2025.

Kiến nghị pháp lý 

Qua phân tích của cả hai phần, có thể khẳng định rằng pháp luật Việt Nam thiết lập một chế độ pháp lý vừa mở cửa vừa có kiểm soát đối với nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự mở cửa thể hiện ở việc không giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn và cho phép tham gia nhiều loại hình giao dịch; sự kiểm soát thể hiện qua việc phân định rõ phạm vi hoạt động, áp đặt điều kiện an ninh quốc phòng và gắn quyền tiếp cận đất đai với khuôn khổ dự án đầu tư được cấp phép.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài có ý định kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý là yếu tố tiên quyết, không thể thay thế. Cụ thể, cần lưu ý ba điểm: 

(i) xác định rõ hình thức đầu tư và phạm vi hoạt động phù hợp với giới hạn pháp lý; 

(ii) thực hiện thẩm định pháp lý kỹ lưỡng về trạng thái đất đai của doanh nghiệp mục tiêu khi góp vốn/mua cổ phần; 

và (iii) cập nhật các cam kết quốc tế áp dụng cho quốc gia của nhà đầu tư để xác định điều kiện thuận lợi nhất có thể áp dụng.