Theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp, quyền sử dụng đất có thể sử dụng làm tài sản góp vốn tại doanh nghiệp, miễn có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp và định giá được bằng đồng Việt Nam. Nếu như một cổ đông công ty muốn mua quyền sử dụng đất để thực hiện kinh doanh thương mại thì cần phải làm các thủ tục pháp lý liên quan, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
1. Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất
Dựa vào mục đích sử dụng mà đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau, trong đó gồm 3 nhóm là đất nông nghiệp (đất trồng lúa, trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng sản xuất, trồng thủy sản, phòng hộ,…), đất phi nông nghiệp (gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản xuất, kinh doanh phi công nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng,…..) và các loại đất khác.
Tương ứng từng mục đích sử dụng đất ghi nhận tại giấy tờ cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ sở hữu hoặc sử dụng được phép thực hiện các hoạt động trong phạm vi cho phép. Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ sở hữu, sử dụng đất có nhu cầu thực hiện các hoạt động khác mục đích sử dụng đất được cho phép. Khi đó, họ sẽ cần lưu ý và thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định.
Tại điểm d khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp
Đối với các trường hợp này, người sử dụng chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định. Trong đó, đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện đăng ký thông báo với nhà nước về vấn đề có sự thay đổi trên đất mà đã được cấp sổ đỏ hoặc đã đăng ký.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua quyền sử dụng đất ở để kinh doanh
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì chỉ người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay gọi là người đứng tên trên sổ đỏ) mới có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Về điều kiện được chuyển nhượng, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có thỏa mãn điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp;
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Còn thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn cần phải lưu ý các trường hợp không được phép chuyển nhượng đất gồm:
– Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;
– Nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;
– Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
>> DỰ ÁN CÓ YẾU TỐ NHẠY CẢM VỀ MÔI TRƯỜNG https://linconlaw.vn/du-an-co-yeu-to-nhay-cam-ve-moi-truong/
>> HỢP ĐỒNG THUÊ CĂN HỘ, NGƯỜI NƯỚC NGOÀI LƯU Ý GÌ? https://linconlaw.vn/hop-dong-thue-can-ho-nguoi-nuoc-ngoai-luu-y-gi/
3. Giải đáp tình huống cụ thể về mua đất ở để kinh doanh
Công ty A dự định mua 03 thửa đất ở liền kề tại khu dân cư đã được phê duyệt 1/500 trong năm 2020 (sẽ để cổ đông đứng tên), Chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích để làm showroom kinh doanh.
(i). Cổ đông của công ty có được quyền mua đất ở tại đây và ngay sau đó cổ đông sẽ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ được hay không? Các quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là gì?
(ii). Nếu Cổ đông mua đất thì có nghiễm nhiên thuộc về quyền sở hữu của công ty hay không, hay cổ đông phải thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho công ty?
a. Quyền mua quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định thì: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013,…. Bên cạnh đó thì đất ở thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại trường hợp trên, cổ đông công ty muốn chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại dịch vụ. Với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, việc chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký biến động.
Theo đó, cổ đông khi có nhu cầu chuyển từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo trình tự quy định.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc chuyển mục đích sử dụng còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
b. Quyền sử dụng đất đối với công ty/doanh nghiệp
Nếu cổ đông là cá nhân đứng ra mua lại quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng mảnh đất đó không nghiễm nhiên thuộc về công ty.
Nếu công ty muốn sở hữu quyền sử dụng đất này, trước tiên cổ đông và công ty cần phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển nhượng bao gồm: mua bán, tặng cho, góp vốn, v.v…
Việc góp vốn phải đảm bảo các điều kiện sau đây, căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất. mua quyền sử dụng đất ở để kinh doanh.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Doanh nghiệp 2020;
- Luật đất đai 2013;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/05/2014;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 05/12/2017;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 27/01/2015;
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30/06/2021.
𝐋𝐈𝐍𝐂𝐎𝐍 𝐋𝐀𝐖 𝐅𝐈𝐑𝐌 – 𝐇𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐚́𝐜 𝐯𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐛𝐞̂̀𝐧
- Tại Hà Nội: Tầng 4, Tòa nhà Sudico, đường Mễ Trì, phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Tại TP.HCM: 272 Đỗ Pháp Thuận, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
- Website: http://linconlaw.vn/
- Email: Lawyer@linconlaw.vn
- Facebook: https://www.facebook.com/Linconlawfirmm
- Linkedln: linkedin.com/in/lincon-law-firm-100b96201
- Hotline: +84.987.733.358
